物流地产空间巨大

　　住宅投资租金回报率过低，商铺、写字楼项目风险过大，而物流地产则因为得益于整个行业的快速发展，而具备不错的投资前景。

　　因为旺盛的市场需求，推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨。世邦魏理仕发布跟踪监测结果显示，在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。

　　上海优质物流物业受到市场追捧，其实只是国内物流地产受到资本关注的一个缩影。世邦魏理仕工业及物流服务部中国区高级董事罗瑾表示，物流物业市场依旧是资本追逐的热点领域。最近，机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多，如GAWCapitalPartners和维龙成立合资公司;继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元。此外，普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。

　　自2014年5月以来，各路资本相继发力进军物流地产，包括互联网平台、物流运营、工业地产、保险基金等。如阿里巴巴投资千亿元建立菜鸟网络自己的物流体系，万科自认为找到了不动产领域的蓝海市场并与美国黑石集团共同投资设立物流地产公司。海外资本也加大了在华的投资力度，如澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资，荷兰的汇盈资本等增资物流地产或者投资物流企业。

　　物流地产受到资本的关注，这与市场需求快速膨胀不无关系。世邦魏理仕有关人士指出，近年来，中国政府一方面积极推行集约用地，另一方面逐年下降城市工业用地指标，在一定程度上限制了物流地产的发展速度。过去十年间，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。截至2015年上半年，在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2000万平方米。

　　此外，与发达国家相比，中国人均仓储面积不高，也使得未来具有发展不小的发展空间。根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，同时我国人均物流仓储面积约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大，存在巨大市场缺口。根据现有的发展速度来测算，在未来15年里，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24亿平方米。

　　一线城市更具潜力

　　产业聚集的优势、基础设施的推进、国际物流大通道的建立以及跨区域的物流网络布局都将成为带动物流仓储需求持续增长的关键因素。因此，包括北京、上海、广州等在内的一线城市物流仓储市场仍将迎来一段可持续发展的黄金时期。

　　以上海为例，在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，便利的交通网络和庞大的内需支撑着上海乃至周边苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。这样的产业布局，使得上海成为全国大宗物流交易市场最为活跃的城市。世邦魏理仕监测结果显示，在2011~2014年间，上海实现八宗物流仓储物业大宗交易，总额达42亿元，是其他一线城市总和的将近四倍。

　　此外，环渤海都市圈和珠三角也都是物流地产极为需求旺盛的区域。作为中国的首都和政治经济文化中心，北京良好的经济基本面以及完善的基础设施为物流地产奠定了基础，依托于2000万人口的城市规模及发达的第三产业，整体物流需求由消费品及电商类客户主导。而广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求;此外，作为全球最大的城市带，珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。

　　另外，包括成都等一些区域重点城市，也开始显露出强劲的发展后劲。如成都受益于西部大开发战略，其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现，来自零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业的需求，使得成都优质物流地产迎来快速发展阶段。类似的城市还包括苏州、青岛、宁波、大连、南京、成都、重庆、武汉和沈阳等，此外长沙、郑州、西安、合肥等城市也具备一定的潜力。

　　选对标的才有未来

　　与商铺投资类似，物流地产投资也具有很高的专业性，所以需要投资者具备相应的投资技巧，方能降低风险并提高投资收益。

　　炒股抓热点板块，同样的道理，投资物流地产也应该选择热点区域，这样投资成功概率较高。仲量联行曾基于普洛斯、安博、丰树、嘉民、宝湾、华润物流、招商物流等开发商当前和未来规划的项目对中国主要城市物流地产商的活跃程度进行了评分，结果显示，环渤海、长三角、珠三角沿海城市占据绝对优势。此外，前文中提到的一些热点城市比如成都、西安、郑州等，也可以作为重点考察。

　　其次还要看开发商的综合运营实力。阿里巴巴涉足物流地产，给这个细分市场指明了新的发展方向，之前依靠低价拿地、快速开发销售回笼资金滚动开发的模式已不再合乎时宜，因而平台化战略已经成为多数开发商的必然选择。投资者在选择投资标的时候，可以将其综合运用能力作为一项重要考察因素，如果开发商并不具备运营能力或者运营能力不佳，很难为投资者带来收益。

　　还有就是要关注周边人流情况。通常情况下，物流地产中的仓库、配送中心物业等设施常常为开发商持有，不对外出售，作为中小投资者，关注的投资标的与物流地产本身关系不大，而是物流园区内的商铺、展位等。正是因为如此，投资者必须要关注周边人流情况，比如人口数量、学历构成、收入情况、综合购买力，甚至包括消费兴趣偏好等等，选择满足周边人口消费需求业态的物业，才能够保证正常出租并获取稳定的回报。